不动产登记条例细则有望下个月正式出台 资金流赚金融钱,不抢中介饭碗

作者 澳门银河 来源 二手房资讯 浏览 发布时间 2017年10月10日

  日前,中央编办、财政部、住建部等八家不动产登记工作部际联席会议成员单位,在国土部就不动产统一登记工作推进事项展开集中办公,包括研讨不动产登记暂行条例实施细则。记者从消息人士获知,该实施细则正在征求各方意见,有望在近期推出,最理想的情况是,细则于3月1日与《不动产登记暂行条例》同步落地,以便于基层顺利开展不动产统一登记业务。

  中国房地产研究会房地产法规政策委员会秘书长康俊亮表示,去年底公布的《不动产登记暂行条例》更多是原则性与方向性内容,是不动产统一登记框架性的指导意见。而实施细则明确了相关制度与操作办法,包括登记人员与登记程序,更具操作性,有利于基层不动产统一登记的铺开。

  从最初因为房产中介行业信息不对称,而加盟莫天全组建的搜房集团;到如今把金融嵌入房地产交易的各个环节,平安好房董事长庄诺完成了从中介公司到交易平台的角色转换。

  初见理财周报记者,庄诺说的第一句话便是解释此前造成的行业误解,“我在好房上线时说到的意思是,在好房自己的网站不做中介业务,要去中介化,而并非后来大家认为的要消灭中介。”

  自去年5月15日至今,平安好房上线已然11个月,庄诺将自己定位为产品经理,陆续针对新房、二手房、租房业务推出“一宝三贷”、“e房钱”、“租金贷”等产品。

  “我们始终是想搭建一个平台”庄诺向记者表示,“好房不与中介为敌,我们是用金融手段撬动房产交易,获得真实房源,不打价格战,不抢中介的饭碗。”

  而在整个交易过程中,“我要的是资金流。”在理财周报面向庄诺的专访过程中,其反复向记者强调这一点。

  在其看来,不动产并非不动,在房产交易的各个环节,都可以有平安好房的渗入。而这其中产生的资金流,会是一份无价之宝。

  理财周报:出于什么考虑设计了“e房钱”这一产品?

  庄诺:从去年年中到今年年初,出现了搜房网在杭州、广州、深圳被线下中介联合抵制,58同城合并安居客等,整个二手房营销市场发生了翻天覆地的变化。

  在2012-2013年的时候,整个市场一片繁荣,供需都还比较平衡。然而到了2014年下半年,出现了狼多肉少的情况,一些互联网公司也随之冒出来了,这里面就会发生“厮杀”。出现了线上往线下走,线下往线上走的两个趋势;还有就是互联网平台的佣金战。

  毕竟依靠了中国平安的平台,打佣金战好房也是有资格的,当时也有一些传统中介找到我们寻求合作,但我们始终是想搭建一个平台。

  平安好房最大的特色是金融,在一手房领域,我们已经做了“一宝三贷”,包括购房前期的购房准备金有“好房宝”,首付款有“好房贷”,期间有按揭贷,交房后有装修贷,还有车位贷等。我们都是在用金融打入房地产交易的所有环节。

  在二手房领域其实大家在做佣金争夺的时候,有一块是非常重要的,就是假房源的问题。

  我们想到第一步把房源做真实。业主把房源交给平安好房,如果价格谈妥了,好房马上拿房价的30%先给业主,业主把房源交给我,这个房源应该说99%是真房源,价格都谈好了房就一定会卖。我不敢说100%,因为中间会存在一些偶发事件。

  当然一旦出现房子3个月内卖不掉的情况,我们也心甘情愿承担这30%的资金成本。

  第二步当我有真实房源的时候,好房不卖房,把房源让给跟我们签约的中介,我们有一个类似滴滴打车的APP“好房拓”,通过好房拓把房源信息发给所有中介,他们去抢这个房源去卖。因此解决了中介的货源问题,好房不与中介为敌。

  不过在卖房过程中,如果下家需要资金,中介要来找我,好房还有赎楼贷、短贷等。

  还有个条件,所有交易的资金都要通过好房监管。平安好房最大的优势就是金融,我们是用金融手段撬动房产交易,获得真实房源,不打价格战,不抢中介的饭碗,也不拉帮结派,我们希望是一个平台。

  理财周报:交易过程中好房如何参与资金监管?

  庄诺:举一个场景的例子。你有一套价值500万的房,我把这500万的30%也就是150万给你,房子抵押给我,然后我交给中介卖。无形中我成为了二房东,在找到下家来买的时候,一定要先把这部分钱作为定金交给我,才能够把抵押解除。

  所以钱一定会经过我好房,如果我借钱给你,下家给你钱你不还给我,我就亏了,所以要做资金流监管。我要的是资金流。

  我个人的判断是,在PC时代流量很重要,但是现在属于后PC时代,也叫移动互联网时代,流量不是很重要了,最重要的是真正运用场景,因为它更现实。

  理财周报:好房在其中的盈利模式是怎样的?

  庄诺:其实这个属于商业秘密不好说。我只能说在互联网时代,要的是规模。真正懂得玩互联网,绝对不是一开始就要赚钱。

  我要的是资金流。58同城有一个报告,2013年中国的租金市场是2.5万亿。

  好房有“租金贷”产品,当这些资金其中有10%能从平安好房走,流水可以有2500亿。

  当有1万亿或者5000亿资金的房地产交易资金规模经过好房流转,未来产生的收益是多少,那真的是无价之宝。

  现在也许你看到我没赚到钱,但是我粘住了客户,当大家以后用“e房钱”,也心甘情愿把资金放在平安好房来做监管,这样的流量是很大的。

  我们整天都在想房子怎么能产生钱,有资金流。我们整个产业链条会延伸得很长。

  所以我觉得不动产其实是高频的,只要房子没有被消灭掉,围绕房子产生的周边的资金永远在流动,包括水电煤气费、房产税,以及未来你需要钱可以把房子抵押给我,只要是有资金产生的地方,平安好房都有服务的机会在。

  我把自己定位是产品经理。我们有一个策划团队,几乎每天都在讨论在房地产交易过程中,哪个地方会出现资金流,怎么切入进去。

  理财周报:二手房业务推出这段时间的市场反馈如何?

  庄诺:我有50人的风控团队和20人的审查团队,一开始我们会抓得严一点,把流程走得更细。

  审查中确实遇到了一些事,比如有人用假身份证把房子抵押给我们套利。也有一些房子是70多岁老人拥有的,这也有风控的问题存在,一旦他不还钱,我应该拍卖房子,但是有老人在,法律规定是不能赶走他的——我们在审核过程中发现了很多类似问题。

  所以申请量是挺多的,每天应该都有几十个申请上报过来。截至4月15日是有249人申请,申请额超过24000万。

  理财周报:好房的风控涉及哪些方面?

  庄诺:平安好房的团队大概由三部分组成,一部分来自互联网领域,比如搜房、安居客;一部分来自平安内部的传统银行,因为传统金融行业对风控很重视,而好房现在做的基本上都是给人家钱,风控很重要;还有大概1/4是从传统中介行业而来。

  我们大概有20-30项风控,包括防欺诈、防欺骗等等,风控有很大一个团队,坦率讲技术含量挺高的,很专业。

  因为一般互联网公司包括好房在内,金融基因都不怎么好。但平安是一个金融属性很强的集团,会有一个团队专门跟进风控。

  我们其实长着一张金融的脸。

  理财周报:风控团队设置的项目门槛有什么思路?

  庄诺:实际上是有27道关卡去过滤,那是我们花了很长时间想出来的。

  风控没有100%,我们尽量把风险降到最低。比如出现人身意外怎么办,房产被冻结怎么处理,我们做了很详细的预案。

  一旦发生问题直接在系统里面套用预案,如果审查通过,我们希望做到3天就放款。

  另外我们的风控团队在面谈过程中其实关于对方就有一个评估。

  理财周报:是否有今年关于二手房业务市场占有率或者资金量的预计?

  庄诺:市场占有率我们不敢讲,因为我们不做销售,这样讲容易有歧义。

  今年我们二手房在交易过程中所动用的资金应该要做到200个亿,这里面包括:e房钱、短贷、过桥、按揭等。

  毕竟只上线一个月我不敢讲太大规模,现在虽然反响不错,但目前仅限于上海,我们在广州、深圳还没做。在上海我们大概花3个月总结一下经验,接着马上在全国铺开。

  理财周报:好房为什么要设立线下服务中心?

  庄诺:我们虽然说不是卖房,但是在二手房还是要建立一个O2O生态圈。受理中心更多是为中介、为购房者服务的一个线下物理门店。

  我们的线下服务中心主要是服务二手房,当然也会做一些一二手联动。现在在上海已经有3家,另外还有一家正在筹建中。

  理财周报:线下服务中心的主要工作是什么?

  庄诺:比如说很多人来借钱买房,他的资金要经过线下的受理中心,包括合同审核、签合同、面谈、面签等事务;也为中介提供服务,帮助中介做审税、评估、产权调查等。

  未来马明哲董事长希望我们能做成系统化。

  所谓系统化,就是一套房子需要纳多少税,不用人工计算,报上来输入我们的系统,迅速计算出要交多少税,怎么付款,税率是多少,在银行按揭每个月还多少钱等。

  我们要建立一个很大的云计算系统,马总要求说,做到这样才能更高科技地实现交易。

  未来我们还要做移动的中介门店,用好房拓来讲,除了房源系统、客户管理系统之外,甚至经纪人的行为系统也在里面,能随时跟踪经纪人的行踪。

  理财周报:好房在全国的布局按照什么思路铺开?

  庄诺:我们今年大概会在15个城市开设分公司,现在已经进入了9个城市。都是交易比较活跃的地区。

  理财周报:好房如何选择中介合作方?

  庄诺:我们没有选定,只要你愿意接受好房的条款我都会跟你合作。无偿提供房源,只要你的资金在好房流转就行了。

  甚至未来我们可能还会给经纪人额度。比如经纪人在好房做了1000万的成交量,我一年可以提供10万甚至100万借给经纪人,帮助他们做大业务。

  理财周报:中介和互联网领域人才流动比较大,好房内部针对团队激励有什么计划?

  庄诺:我们是分三年给予期权,还有提供一些个人发展空间,双管齐下。因为我们未来要设置很多分公司,针对业绩做得比较好的员工,可以把他们派驻到地方做总经理之类的。

  理财周报:平安集团有很多金融和不动产的资源,好房考虑在什么情况下进行合作?

  庄诺:在集团内部开会时,我跟平安信托、平安不动产的团队经常在一起聊,看有什么可以合作的机会。

  未来我们可能在一些比较创新的项目上会有合作。

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