降息楼市或难涨价 南沙软土层须防“楼歪歪”

作者 皇冠代理 来源 二手房资讯 浏览 发布时间 2018年12月01日

  21日,央行发布消息进行降息,其中五年期以上商业贷款和公积金贷款基准利率分别降低0.4和0.25个百分点。对此,业内人士分析认为,降息给楼市带来利好消息,但受当前市场供求结构影响,降息不会带来楼市大改变,更不大可能出现涨价。

  根据央行21日发布的通知,五年以上期商业贷款基准利率降低了0.4个百分点,由6.55%变至6.15%;公积金贷款基准利率降低了0.25个百分点,由4.50%变至4.25%。对于降息政策的出台,很多购房者持欢迎态度,认为利率的降低将能够降低自己的还款负担。

  地陷+墙体裂缝。

  “这对楼市销售是个好消息,但可能会像限购限贷放开一样,起到的作用没有想象中的那么大。”得知降息消息后,一家一线开发商山东公司负责人认为,虽然此次降息幅度不算小,但对其作用也不会高估,“短期内作用不会太大,但将来预计还会有连续降息,届时作用会更明显。”

  每次楼市出台利好消息,很多购房者担心的就是开发商会不会趁机涨价。对此,该人士表示,涨价的情况不会出现,“虽然现在一些楼盘销量有所回升,但距离开发商销售目标的实现还差得远。”该人士认为,降息可能与放开限购和限贷政策一样,会促使销售量有一两成提高,但难有更大效果。

  台阶上的裂缝三个手指都能伸进去。

  在某大型小区的商业街,就看到施工人员正在进行大规模的地面翻修工作。

  墙体上出现的裂缝。

  9月27日,有网友在微博里发出的一张图片显示,位于深圳南山区的豪宅楼盘“深圳湾一号”的售楼处坍塌。随后,深圳市住建局执法人员对现场进行了检查,发现“深圳湾一号”二期工程未办理施工许可手续,属无证违法施工。同时,有南沙的楼盘随即爆料说,在南沙,地面下沉的现象在一些早期开发的小区、楼盘甚至是一些知名大盘都随处可见,下沉久了,是否也会导致坍塌甚至是出现上海的那种“楼歪歪”现象? 文/图:记者王荔珏

  “深圳湾一号被天兔吹歪了。”9月27日,有网友在微博里发出的一张图片显示,位于深圳南山区的豪宅楼盘“深圳湾一号”的售楼处坍塌。随后,深圳市住建局执法人员于10月2日、3日对现场进行了检查,发现深圳湾1号二期工程未办理施工许可手续,属无证违法施工。

  “深圳湾一号”售楼处的坍塌虽然是违法施工所致,但同时,有南沙的楼盘随即爆料说,在南沙,地面下沉的现象在一些早期开发的小区、楼盘甚至是一些知名大盘都随处可见,下沉久了,是否也会导致坍塌甚至出现上海的那种楼歪歪现象?

  在南沙居住了近十年的何小姐更直言指出,南沙的楼盘出现下沉现象已非新鲜事,你去一些楼龄较长的小区或者在一些老楼的边上走一圈就会发现,建筑物与地面间出现一道道明显裂痕的现象比较普遍,尤其是一些商业街的台阶,仿佛“悬空”了一般;墙角有的挤进了地下,也有的好像与地面分离了似的;人在人行道上走,一不留神,有时候会突然感到踏空一般,原来是地面凹下去了的缘故。

  商业街地陷现象较为普遍

  根据业主的这些爆料,日前,记者前往南沙一探究竟。在一大型小区的商业街,就看到施工人员正在进行大规模的地面翻修工作。有的地面刚刚掀开了,也有的已在进行重新铺砖的工作。在一些尚未维修之处可看到,墙砖开裂了,有的则是地面的某一段已下沉,令已铺的地面突然形成了高差,有些装饰墙甚至与建筑分离,有宽达2厘米的空隙,一些墙体也有细细的裂纹。

  一位陪小孩骑单车玩耍的阿姨告诉记者,这里地面下沉早在今年3月前后就已经开始了,但改进的工作一直比较缓慢,到现在也还没完工。阿姨说,小区的业主基本上都不带小孩去那一带玩,因为感觉比较危险。阿姨还透露,商业街一直生意不旺,就是因为地陷的缘故。记者看到,除了施工人员外,商业街确实人气很冷清,只有一两家商铺在做生意。

  在另一知名小区,记者同样发现有类似现象出现,商铺门前的台阶裂开了一条大缝,几乎可并排塞进去三只成人的手指,墙体也有开裂现象、地面凹凸不平……

  对于这些商业街出现的墙体裂缝或地面不平的现象,记者特意请教了汉森伯盛国际设计集团技术管理中心总经理孙汉民,孙总解释道:并不能说看到地面出现下沉的现象,就意味着楼宇会因此倒塌。其实,从技术层面来分析的话,这是由于南沙的软土比较厚的缘故。基本上南沙属于是软土层分布最广的区域,软土平均的厚度达20~30米,这种地质条件下的地块有水分高、承载力低的缺陷。一旦在外部荷载的作用下,或者是由于水分的变化,都极容易导致地面下沉现象的出现。

  软土层固化的关键是“去水”

  客观而言,建筑物一般总会产生一定的沉降,不过,软弱地基上的建筑物则更容易产生不均匀沉降。过大的不均匀沉降易使上部结构开裂与破坏,造成建筑物各处渗水、下水道堵塞不畅等,严重影响建筑物的使用。孙总指出,通常采用的防治办法是“固化处理”,“就是把水泥和沙喷上去,等凝固后,水流过也冲刷不动,带不走泥沙,也就不会形成塌陷”。

  孙总强调,就建筑本身而言,只要是经过正规的设计,并严格按照要求施工的话,房屋本身是不会出现下沉现象的。现在南沙出现地基下沉现象往往都是在小区外围的路面、花园,或者是商业街而非主体结构,这大多也是由于发展商的忽视,或者是偷工减料所导致。

  据介绍,若房企做足工夫的话,就要做混凝土板的水泥地面,基本上造价要200~300元/m2,若时间充裕,项目开发周期长的话,还可以采用先在空地堆土的方式,经过长达1~2年的荷载,等于把地面压结实了,这样也能减少地面下沉现象出现。此外,采用真空排水的方式也能避免地面的下沉。但无论是那种方式,都需要成本为代价。假如发展商想省下这笔成本,那导致外围区域的地面下沉也就难以避免了。尤其是一些软土层厚的地方甚至下沉40~50厘米也不足为奇。

  记者发现,上述的商业街正在进行翻修,其实也就是因为地面下沉的厉害,所以现在在进行堆高填平的修补工作。

  有市民担心,既然南沙属于软土层的区域,那是否高层住宅就不能买?对此,孙总为此析疑说:其实,上海的浦东甚至整个上海都属于是软土层区域,但依然高楼林立也没见有大楼倒塌的现象出现。这其中的关键就是要把好设计及施工的质量关。

  记者在采访中了解到,同样是高楼林立的珠江新城也是软土区,其软土层的厚度达10~20米。有房企人士就透露,珠江新城在建设初期还填了近5米的土。尽管珠江新城也曾出现道路地陷,但也都是在一些公共的道路发生,并没有建筑物本身出现坍塌。这就说明,房企对高层建筑的地基处理还是很重视的,只是对公共区域的软土层“固化”不足所致。

  裂纹不可怕,怕的是“斜裂纹”

  山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为,此次降息非专为楼市,而是为整个经济的发展服务,是对前期定向降息的升级和发展。但李铁岗认为,由于楼市对信贷资金需求量巨大,因此,此次降息对楼市来说无疑是个利好消息。

  降息政策出台后,楼市是否会迅速升温?对此李铁岗认为,这种情况不大可能出现。“但会促使楼市进一步走向稳定,是在价格相对较低基础上的稳定。”李铁岗说。

  孙总支招,市民买房入住后,如果发现墙体有裂纹,不必过于惊慌,而是要仔细分析,假如这些裂纹是细小的,且呈直线或横线的话,那极有可能只是因为混凝土和砖墙的温度收缩,产生的收缩应变不一样,故而导致混凝土与砖墙交接处产生裂缝,对结构并无影响。基本上,新楼住了3~5年,总有些小裂缝会出现。但假如这些裂纹是呈现斜线、且在多处呈现的话,那就要小心了,应及时请专家查看是否因地基不稳下沉所导致。

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