百家乐怎么玩物业公司如何与业主有效沟通

作者 即时比分 来源 二手房资讯 浏览 发布时间 2018年12月01日

  见习记者 姜晓燕

  随着人们消费水品的提高,越来越多的人倾向于享受高品质的小区服务。购房者在选购楼房时不仅注重地段价格、周边交通、配套设施等,更注重物业的服务质量与水平。良好的物业管理企业才能赢得业主满意、理解、信任、支持,但是“牙齿和舌头有时候还会打架”,更何况物业公司与业主呢?其实一个好的物业公司,通过三点就可以与业主们进行有效沟通。既提高了工作效率,又温暖了人心。

  17万套存量,并没有想象中那么可怕

  潜在供应量减少,火爆销售依旧延续

  掌握沟通技巧

  首先,物业管理者要经过服务礼仪培训,做到微笑服务、热情服务。物业公司应该要求管理人员尽量记住业主的名字,在与业主碰面时,能准确而礼貌的称呼对方。“张先生,您好!”这样打招呼,会使对方感到非常愉快。

  其次,要尊重业主,没有谁会拒绝别人对他的尊重。要尊重业主的习惯,了解不同的国家、名族、地区以及宗教信仰的基本知识,建立共同话题,进行情感交流。这样能使业主倍感温馨,从而更加支持和理解物业管理工作。

  最后,要经常换位思考,物业公司和业主要做到双方互相理解,设身处地的站在对方的立场上考虑问题。

  充分利用好宣传栏

  通常在每个物业的出入口都有一个宣传栏,物业公司要及时准确的将物业管理动态、有关法律、法规、业主的意见和建议刊登在宣传栏里,做到及时公布这样可以鼓励更多业主积极参与,支持和配合物业管理工作。物业公司还可以通过宣传栏向业主提供其他方面的资讯服务,以满足业主多方面的需求。

  做好节假日的沟通工作

  □本报记者 张峰

  继9月份突破16万套之后,11月24日,杭州市区(含主城、余杭、萧山)新房库存量再升一阶,突破了17万套,再度刷新历史纪录,加上习近平主席在召开财经会议时提出“去库存”,一时间库存话题再次被引爆,瞬间升格为基本国策。

  还记得杭州去年12月突破15万套以来,市区新房库存量用了10个月才站上16万套的台阶,而如今从16万套增至17万套,仅用了2个多月。虽然这一数字在短短几天后就被火爆的销量冲淡,但杭州商品房存量高企却是不争的事实。

  余杭存量最大 主城区分化明显

  如果按照当前市区商品房月均1万套的去化,假设未来开发商不再领取新的预售证,当下杭州市区库存要近17个月才能消化。

  据住在杭州网数据统计,主城区是近期市区新房库存增长的主力。截至11月24日,主城区在两个月中商业地产库存由40519套增长至46180套,暴涨了5661套。与去年11月末的库存量相比,主城区增长16537套。

  从各板块情况来看,余杭一直是杭州存量重灾区。截至11月底,余杭区可售套数为57871套,这些项目集中于良渚和临平两大区域,而这些区域不少都是卖了很久的大体量项目,去化周期较长,不少项目慢慢变成了现房销售。

  主城区各区域之间的情况分化比较严重,近来地王频出的滨江区存量较少,目前区域内商品住宅可售面积在384551平方米,除了纯新住宅楼盘嘉凯城杭州中凯城市之光几乎无新房可售,但是像贺田尚城、铂金名筑、绿城莲园之类的老盘却仍在默默拖着后腿。而存量最多的区域是江干区,城东新城、九堡、下沙等区域在多年前曾大量推地,然而由于后期配套乏力,致使部分项目去化困难。

  从透明售房网给出的数据可以看到,越是库存严重,各区域之间的成交越是分化的厉害,和成交数量较少的上城区和下城区相比,江干区的成交数量几乎是这两个区域的10倍左右。

  去库存压力主要集中于商业地产 住宅更好卖

  而从物业类型来看,商业地产是也是库存话题中绕不开的一道坎。

  众所周知,杭州的商业地产市场一直成交艰难,尤其是在今年住宅行情狂飙的情况下,商业地产却并没有被明显带动起来,反而有时候会受到住宅成交量高企的压制。

  截至11月底,杭州市区商业房源可售面积高达750万方,去化周期高达47.3个月,相较于2014年7月底仅仅缩短了3.2个月。由此可见,杭州楼市的去库存压力其实多在商业地产上,目前商业地产和住宅的去化周期比已达4.6:1!

  透明售房网统计数据显示,今年4月,杭州商业地产成交套数占比仅为12.4%,等到7月,这一占比终于增长为18.8%。直到三季度开始,商业地产项目才实现18%以上的月均市场占有率。到了11月,这一占比才增长至22.9%。

  拿地速度不如销售速度 杭州实际库存在减少

  17万套的库存真的有那么可怕吗?不少业内人士表示无需过度恐慌,因为这个库存仅仅是显性库存,而实际上今年杭州总的库存其实是在降低的。

  商品房的库存分为两部分,一部分是已经领取预售证的显性库存,就是17万套这个数字;另一部分是购置土地尚未开发,和开发商已开发,但是还没有领取预售证的部分,这个也就是所谓的隐性库存。浙报地产研究院院长丁建刚曾形象的说:“显性库存只能反映出“货架”上的库存水平,而货架上的商品多,不见得整个仓库里的商品多。”

  事实上,杭州住宅库存占比今年来一直呈持续下降趋势。据透明售房研究院统计数据显示,11月底,杭州市区住宅存量9.6万套,套数占到总库存的57.2%,相较于2014年7月局部放开限购时减少了12个百分点;这一可售套数相较去年同期已减少2822套,如果以近6个月杭州市区住宅月均成交套数来计算去化周期,11月底的住宅去化周期为10.3个月,已出现连续6个月下降,比起2014年7月底已整整缩短了13.4个月。

  据数据统计,2015年1-11月杭州商品房销售面积为1116万平方米,而同期开发商购置土地可见面积为720万平方米,可见库存流出量为400万平方米。由此可见,杭州前11个月库存是在减少的。

  “八连万”之后 火爆销售还在延续

  就在库存一路攀高的同时,杭州今年的商品房销售量同样攀上了一个高峰。据统计,截至11月末,年内市区新房成交111294套,成交金额1877.1亿元,均成功反超历史任一年度总量,登上历史新高度。就在刚刚过去的11月,杭州市区商品房一共成交12182套,楼市月成交创下罕见的“八连万”神奇行情,风头甚至劲过“金九银十”。

  这与今年一系列的政策刺激楼市持续回暖不无关系,不少开发商在今年都有了不错的成绩,也出现了不少已经销售过千套的项目。

  据钱江晚报购房宝数据统计,截至11月,销量套数前十的项目中有6个超过一千套,其中位于临平的商业项目万宝城项目签约了2329套位列第一,而住宅项目中位于未来科技城的EFC欧美金融城今年多次加推售罄,累计销售1564套。除此之外,华元欢乐城、绿都御景蓝湾、滨江万家名城、滨江东方海岸都超过了1000套。

  而杭州商品房库存17万套的峰值也仅仅维持了几天,之后又立即回落,可见目前的去化速度依旧不慢,截至12月9日,杭州市区新房库存168044套。

  12月大波新盘入市 存销或将攀新高

  2015即将收官,开发商并没有因为天量的库存而畏首畏尾,反而因为火爆的市场而蠢蠢欲动。据统计,12杭城预计约有48盘开推新房源,其中首开新盘高达32个,占8成。首次亮相的新盘阵营中,大都集中在余杭萧山两区,这些新盘的集中亮相势必会给年底楼市带来一段冲击波。

  其中萧山区是年末推盘的重点,新城·香悦半岛、京港国际、众安白马御府、顺发旭辉·国悦府、东南钱江蓝湾、中赢·金城里以及湖畔公寓,都是首次露面的新项目。另外,未来科技城也有不少新房源将在12月入市,例如西溪八方城、新城·\飔煛⑿潞し屏帧⒈贝笞试础ず8鄢堑取?/p>

  滨江亮相的以商业项目为主,升华·悦晟中心、华联·星光时代、中赢·康康谷三个不同类型的商业产品全部选择在年底首次亮相,而唯一一个全新的住宅项目嘉凯城·中凯城市之光推盘计划从11月延迟到本月。

  节假日,可以使沟通工作事半功倍。逢年过节,物业公司可以用条幅标语、贺信等表达对业主的祝福。或者在业主的生日时送上一张生日贺卡、在新婚时送上一束鲜花。这些小事会增加业主对物业的信任感和亲切感,缩短彼此距离。

  此外,在节假日还可以举办一些社区活动、晚会等活动。定期召开业主专题座谈会,举办联谊活动等,增加业主之间的了解,也是增加沟通的有效的方式。通过这些活动,物业管理公司可以了解广大业主的需求,并进行有效反馈。

  与此同时,在杭州一哥地位岌岌可危的情况下,几乎在房博会“包场”的绿城,也将在12月进行最后一轮冲刺,将二次加推绿城·杨柳郡,并首次开盘绿城·留香园项目。

  随着最后一个月的新盘入市以及销量冲刺,2015年不论是销售量还是库存量都将攀上一个新的高峰。

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