股市调整时楼市上涨时?专家称4月会迎来楼市翻转 返乡客难解高库存

作者 红足一世 来源 二手房资讯 浏览 发布时间 2018年12月01日

  阳光在线http://www.kmfcw.net/春节过去已有一个月,寂静了一个假期的楼市,在开发商推盘、拍地,购房者出手中悄然复苏。3月初,北京楼市仅有两个项目入市,到了月底就已经有19个项目入市,楼市迎来了一个推盘高潮,这是否预示着北京楼市的春天到了?

  市场一线:投资者对市场信心回升

  “北上打拼8年,攒的银子只够买个卫生间”“打工期间搬家5次,这次回家一定要定个房子安家。”春节假期,二三线城市的楼盘瞄准返乡过年人群的购买潜力,“量身订制”出一系列“返乡置业”优惠。“回家看房买房”正成为在外打拼“候鸟”族春节回家过年的一项重要内容。但业内人士表示,刚需型“返乡置业”群体数量有限,近期楼市成交难有大改观。

  春节变“购房节”

  记者电话采访了近期几个新开楼盘的负责人,与2月底,3月初相比,咨询量、来访量、预定量都有了显著增长。以合生悦上城为例,3月中下旬来电量已经达到13000组,数据明显高于2月同期,当然这其中有春节假期的影响,但是单从3月份来看,各项数据也是呈现上升态势。截止到26日为止,已经有60余组客户预交了定金,这意味着悦上城将近一半的房子已被预定。该负责人表示,“近期出台的一系列政策,包括通州积分落户、提高公积金贷款额度,对购房者的刺激效应已经显现,尤其对于不受限购政策制约的项目而言更为明显”。

  关于通州落户政策对市场的影响在同样位于通州的合生滨江帝景身上也得到了印证。以99平米户型为例,60套的推盘量,目前还剩十几套。“许多非主城区的楼盘针对的都是改善型和投资型人群,所以政策对他们的刺激要比刚需人群大得多”。由于供需关系出现了变化,滨江帝景在年后也对价格进行了上调,新推出的C7号楼,折后均价为25000元/平方米,相比之前上涨了1000元。

  预计4月政策将持续放宽 股市资金将流入楼市

  从北京成交量来看,2-3月份受到春节暂停签约影响,整体成交数量少,但实际开盘的项目签约去化率也在逐步走高,可以看出在相关政策释放出宽松信号后,北京房地产市场的整体销量已趋于稳定。

  中原地产首席分析师张大伟针对目前北京市住宅库存量分析,2月底,全国主要的9大城市,商品房住宅可售库存继续减少,9城市合计可售面积为7309万平米,环比1月的7352万平米,12月的7468万平米,均有比较明显的下调。而北京市场目前可售的住宅库存套数为80657套,这一库存量已经是最近半年最低。

  从政策层面来说,福建出台《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》,被称为“闽七条”。根据意见,除购买别墅外,个人购买首套房、首改房(含一手房和二手房),不论其面积大小,均可享受首套房有关优惠政策。虽然北京目前尚无取消限购的政策松动,但之前提高公积金贷款额度以及“两会”中关于促进房地产市场平稳健康发展的精神对于提升北京楼市信心作用十分显著。

  为吸引在外工作的游子春节期间返乡置业,开发商们使出浑身招数。武汉徐东某大型楼盘推出凭机票或火车票、汽车票可抵2万置业基金,而另一楼盘则推出凭外地返汉火车票、机票等票据购房,直接抵房款1万至3万。武汉当地媒体发起举办的“2015返乡置业季”购房团活动中,当天累计到场151组,意向成交69组。

  大年初三,记者分别来到武汉光谷、白沙洲及徐东等不同区域的多个楼盘,多名置业顾问表示,虽然看房顾客不多,但因为有心动的优惠,成交率比平时高得多。

  在恒大某楼盘团购活动现场,在深圳从事IT工作的胡先生告诉记者,他已在深圳生活了近10年,都是租房住,一直有回武汉发展的计划。“父母年纪都大了,我来看个房子,准备带妻子和孩子回家乡工作。”这个团里像胡先生一样为回家而买房的还不少。除此之外,还有父母为子女物色房、兄弟姐妹甚至亲戚朋友帮忙挑选房屋的。

  为抓住这一短暂的“购房热季”,开发商们纷纷趁热打铁,加速推盘。据统计,今年2月武汉预计有6个纯新盘入市,共有700余套新品房源。

  相比一线城市动辄每平方米几万元的房价,置业家乡似乎更现实。武汉房地产市场信息网数据显示:年前的2月18日,武汉市新建商品房成交12套,19日和20日虽然均只有1套成交,但到了22日大年初四,就有14套成交。

  二三线城市成返乡置业“主战场”

  类似的“购房节”争夺战,在其他二三线城市也表现得非常明显。据机构统计,中西部地区外出务工人数较多的二三线城市,已成为返乡置业的热门城市。“赚一线的钱,买二三线的房”的楼盘广告宣传语,写满大街小巷。打折、送车位、送车票、抵扣房价等优惠措施成为这些地方开发商主要的营销手段。 

  业内人士表示,随着房地产市场分化趋势越发明显,中小城市楼市销售压力陡增,许多售楼部经常整天没有一个到访客户。因此,不少楼盘都是“全年无休”,特别是春节期间迎来大量有实力的“潜在购买人群”,房企当然不愿意错过春节返乡买房这波浪潮。

  “加上去年销售情况普遍不好,库存积压也比较严重,房企大多都想尽心思卖房,抢占一年的头彩。”中国指数研究院华中市场总监李国政说,许多二三线城市房地产开发企业已经看到人口红利丧失的现实状况,特别是一些中小城市房企已经明显体会到购房人群的减少。

  李国政说,春节假期的楼市一向被业内公认为传统淡季,但今年许多地方都有大批回乡购房者纷纷选择在春节出手,形成一波置业小高峰。春节过后,楼市将迎来“金三银四”传统旺季,开发商各种促销活动或将升级,预计置业热潮还将延续。

  “返乡客”救不了市

  不过,从多个二三线城市2月以来楼市成交情况来看,想借助“返乡置业”拉动已处高位的库存去化并非易事。多位业内人士表示,刚需型“返乡置业”群体数量有限,加之去年以来形成的观望情绪并未散去,购房者对未来楼市走向仍不确定,今年春节假期二三线城市楼市成交难有大改观。

  武汉的一项调查显示,返乡置业群体购房目的主要是落户或投资,两者对房价的接受能力不同。“落户党”多倾向于60万元以内的房源;而“投资党”则对价格无太多要求,这一类人群多青睐市中心120平方米以上大户型房源。业内人士表示,相比而言,前一类人群数量占比远远大于后者,但前者购买力却少得多。 

  2015年,房地产市场将进入一个供需相对平衡,局部地区进入供过于求的局面。如果自身没有充足持续的购买潜力人群,楼市库存难题仍将难以解决。

  从目前市场实际情况来看,股市对于政策的反应似乎比楼市要敏锐很多,资金积极响应,股市呈现勃勃生机,久违的笑容绽放在众多股民脸上。但相比楼市,现在的股市“牛市”行情稳定性上要差很多,即使现在赚的盆满钵满的股民也承认,“赚的太心慌,不知道哪天就会掉下来,还是见好就收”。而与股市相比,地产投资尤其是一线城市的地产投资更具稳定性。

  易居研究院研究员严跃进针对目前股市资金以及未来走势时分析道,“近期股票市场比较火热,确实从投资的角度看,会暂缓部分购房者的入市节奏。但随着这一波股市热潮过去后,各类资金将继续倒入楼市。”同时他还指出,股市和楼市具有较好的关联度,所以股市热的背后,也预示着房地产市场会出现一个较好的反弹。这会使得购房者继续看好中国房地产市场。从这个角度看,这会带来楼市的继续繁荣。北京市场更会如此。”(张心梦)

  对于多数二三线城市积重难返的楼市库存和正在缩减的投资性需求,中国房产信息集团研究中心研究员朱一鸣认为,2015年房地产市场因地方需求不同继续加剧分化,在政策放松下,供求结构性失衡的一线城市,房价上涨压力依然存在;人口吸附能力较弱的部分二三线城市,面对较大的库存压力,或面临市场风险。

  (记者徐海波)新华社武汉2月25日专电

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