人气流失核心地位动摇 前三季东莞房价同比涨6.2%

作者 皇冠新网址 来源 二手房资讯 浏览 发布时间 2019年01月28日

  南部这家商城的购物环境让人耳目一新。                        记者 段婷婷 摄

人气流失核心地位动摇 前三季东莞房价同比涨6.2%

今年,刚需产品供应井喷,别墅供应急剧增加。

  “那时候泉城路的道路很窄,中间是能走公交车的窄窄的车道,两边就是马路牙子,小商小贩们在马路牙子上叫卖,人来人往,好不热闹,我经常吃百货大楼旁小商贩的茶汤。”张峰回忆起自己少年时的济南,满脸笑容。50岁的女士张峰是位老济南,在她记忆里,上世纪六七十年代,济南最有名的商圈就是泉城路,那里的老百货大楼是红极一时。当时只要是家里的亲戚从外地赶来,也必会被带到百货大楼去转一转。

  1955年济南百货大楼建成,成为全省最大的商业中心。“当时百货大楼卖的红色面包服,抢都难抢到,满大街都有穿的。”在市民王女士的记忆中,大约20多年前,省城的商业还有限,只有泉城路、大观园等几个购物区。“货品也很有限,哪个商场上了新款式,大家都去买,也没人怕撞衫。”王女士表示,当时购物环境与现在没法比。

  据了解,上世纪90年代中期以前,济南市民主要购物场所是“六朵金花”:济南百货、大观园、人民商场、济南华联、山东华联、济南一百。“六朵金花”主要分布在泉城路、大观园以及经二路、八一立交桥四处。全部都是百货大楼,通常商场业态以购物为主,从家具到针线都有卖。多年以来,这些传统商圈占据着黄金位置,积攒了超高人气,吸引着一些商业巨头纷纷落户。恒隆、世茂瞅准了泉城路金街,万达则选择大观园片区。

  不过,如今随着新商圈越来越多,中心传统商圈的优势也就不再那么明显。记者走访泉城路、经四路人防、山师东路等传统商圈,商家均称人气大不如前,房租高、人气差,让不少经营者萌生退意。泉城路金街神话逐渐打破,去年以来商铺闲置严重。随着生活节奏的加快,新的商业体不少作为住宅配套而建,人们更倾向于就近购物。

  山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为,目前国内不少城市都是以房地产拉动经济。对于房地产行业来说,与商贸经济合作是最理想的模式,例如万达、中海等都是地产与商业结合。因此,新商圈的出现多是住宅、交通的引领。

  停车不方便影响传统商圈升级

  此消彼长,周边新商圈在崛起的同时,中部的几大传统商圈面临着严峻的挑战。结构老化、交通拥堵是传统商圈面临的普遍问题。

  近日,记者走访山师东路,不少商户表示该商圈已经逐渐失去了往日繁华。“这里最早是因为周边学校聚集,才发展起来的。”商户刘先生表示,因此周边以小店铺为主,消费水平不高。“如今学校逐渐外迁,学生越来越少,这里停车不方便,其他人一般又不会到这来买东西。”

  2008年山师东路周边进行升级改造,然而2009年交付使用之后,客流下降、房租倍涨。做小吃生意的刘先生表示,如今营业额还不及从前一半,一年十几万的房租压得人喘不过气。沿街商铺频繁易主的现象一直延续至今,且大有愈演愈烈之势。

  与其类似,老商圈结构老化,改造升级后,房租上涨、人气下降,是不少老商圈面临的问题,包括泉城路、老东门等区域都在经历着这样的尴尬。

  原老东门小商品市场建于1994年,经营19年后于去年年底被拆除。人挤人是对老东门最贴切的描述,不管周末还是平常一样火爆。经过升级改造,新的老东门万货汇于去年3月28日开始试营业,不过目前来看人气比以往下降了不少。

  “泉城路、山师、大观园这些地方交通太不方便,拥堵不说,停车也不好停。”市民赵女士表示,传统商圈交通状况糟糕也是影响人气的重要原因。

  不过,传统商圈多年积攒的人气也不会凭空消失,目前各大商圈仍在通过引进新项目进行升级。2014年,地处文化西路14号的原济南柴油机厂厂房变身为充满艺术气息的时尚街区,餐馆、琴行、宾馆、银行,这里已经变身成为了颇具文化气息且引领潮流的产业园。为了进一步夺回“金街”商圈之称,该商圈目前也引进了当下最时髦艺术主体商场CCpark。

  在洪楼商圈,新建的聚隆广场正在招商,据介绍,聚隆广场建成后,将成为和恒隆广场、世茂广场等一样的集吃喝玩乐购于一体的综合娱乐商业地标。

    今年,全国楼市一片大热,房价持续上涨。东莞楼市连续热销17个月,一手住宅供不应求,库存低位运行,房价水涨船高。

    据研究机构统计,前三季度,东莞一手住宅供需均刷新历史纪录,成交量同比增加37%,均价同比上涨6.2%,达到8721元/平方米。

    新增供应同比增25%

    据合富辉煌东莞市场研究部统计,前三季度,东莞一手住宅新增供应约4.2万套,合计面积约514.1万平方米,同比增25%,创历史同期最高水平。

    其中,“红五月”新增112.3万平方米,创年内最高;“金九月”新增98.2万平方米,排名第二;开发商纷纷抢跑的8月新增89.9万平方米,排名第三。这三个月合计新增300.4万平方米,占比前三季度的58%。

    今年,刚需产品供应井喷,别墅供应急剧增加。前三季度,71—100平方米户型新增供应21985套,占一手住宅的比重高达53%,创历史最高,比去年全年增加11个百分点。同时,别墅新增供应2422套,合计面积达到87万平方米,尽管绝对数量无法与洋房匹敌,但是与往年相比却是大幅增加,前两年同期新增仅50多万平方米,今年前三季度同比增幅达到65%。

    分析人士称,今年,洋房产品结构迎合当下的刚需市场,这是楼市热销的重要因素,而由于别墅供应猛增,遍地开花,这是别墅价格逆势下调的主要原因。

    成交刷新历史纪录

    尽管新增供应大幅增加了25%,但是依然赶不上消化的速度,今年楼市供不应求,库存低位运行。

    据合富辉煌东莞市场研究部监测,前三季度,东莞一手住宅签约成交545.8万平方米,刷新了同期历史纪录,同比增加37%,绝对量比新增供应高出31.7万平方米,这意味着库存减少了31.7万平方米,同比增速指标比新增供应高12个百分点。

    从月度走势来看,除2月(春节月)和4月的成交量低于60万平方米以外,其余7个月的成交量均处于60万平方米以上的高位,其中6月、9月这两个季度末月份更是突破70万平方米,分别达到75.4万平方米、72.9万平方米。

    6月本不属于传统旺季,但是却铸就了前三季度的第一成交高峰,当然,传统旺季的5月、9月表现也不差,淡旺季之分已经被彻底打破。在政策稳定,房价看涨的大环境中,今年的成交更多受到供应水平的影响。如,5月和6月,新增供应井喷至175.4万平方米,与此同时,成交也大幅飙升至142.3万平方米;8月和9月,新增供应增加至188.1万平方米之后,成交也高达139.4万平方米,而其它月份新增供应相对不足,市场选择面收缩,致使部分购房需求被压抑。

    开发商吸金563亿元

    市场大热,开发商赚得盆满钵满。据东莞中原研究部统计,前三季度,东莞开发商吸金563亿元,比去年同期的391亿元足足多出172亿元,猛增44%。

    其中,万科、碧桂园、光大分别以56.10亿元、49.98亿元、22.94亿元排名前三甲。前十开发商的市场占有率为41.35%,与去年同期基本持平。中信、万达、保利、和记黄埔、富盈、新世纪、丰泰依次排前三季度商品房销售金额十强榜单的第四至第十名。除了和记黄埔、丰泰的销售金额下滑之外,其余八大开发商均明显增加。尤其是去年前三季度和全年均未挤入前十名的碧桂园,今年五盘联动,销售金额同比大涨1123%,一举跃居亚军宝座,市场占有率达到9%。前三季度十强榜单的门槛为10.61亿元,比去年同期的9.08亿元提高1.53亿元。由于在售货量增加,去年同期“落榜”的碧桂园、保利和新世纪进入十强榜单,而由于项目和货量不足,去年同期的十强选手花样年、金地和恒大今年前三季度则“名落孙山”。

    首次置业占一手市场约六成

    据合富辉煌东莞市场研究部提供的数据,前三季度,东莞一手住宅签约均价为8721元/平方米,同比小幅上涨6.2%。另据东莞中原研究部统计,9月一手住宅签约均价为8598元/平方米,同比上涨5.25%,环比结构性下降4.18%。

    去年5月以来,东莞楼市跟随全国楼市整体步调,已经热销长达17个月。截至9月底,东莞一手住宅库存面积约465万平方米,按照前三季度月均60.6万平方米的消化量,消化周期只需7.7个月,远低于12个月的正常水平。在供不应求、库存不足情况下,房价上涨成为理所当然的事情。

    这种涨势尤其表现在四大城区,除了200平方米以上的超大户型,其余户型纷纷上涨了1000元/平方米左右,涨幅超过10%。其中热点板块南城西平片区的刚需洋房毛坯价格已经由9000元/平方米迈入10000元/平方米大关,成为房价上涨的标志性事件。

  对此,山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为,目前省城商业综合体体量已经过多,新建商业体能否在有限的消费中分得一杯羹还很难说。

    不过,相比北、上、广、深等城市均价动辄10%甚至20%的涨幅,东莞房价上涨轨迹还算平缓。今年,尽管投资需求有所活跃,但是主导市场的仍是刚需,其中,首次置业在一手市场中大约占比六成水平。刚需对价格相当敏感,所以房价上涨幅度不至于太凶猛。

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