楼市“变脸”路向何方? 中粮瑞府陷去化危机

作者 博彩网址 来源 房产 浏览 发布时间 2018年12月01日

  国家统计局18日公布的房价数据显示,5月份70个大中城市,半数环比下降。这一数据进一步印证了楼市正在“变脸”,也引发社会高度关注,处于深度调整的楼市,路向何方?

  主要指标呈现下行 楼市告别“高歌猛进”

  顶豪元年之后的2016年必然成为顶豪竞争最惨烈的一年。近日,一家机构发表出2016年最新豪宅成交数据显示,截至3月13日,北京10万+豪宅项目签约55套。但令人意外的是,去年6月入市销售的孙河顶豪中粮瑞府并未出现在销售排行榜上。

  “我有套四环边上的房子,去年底中介说每平方米能卖到4万元,今年初说成交价在3万8左右,如今又说只能卖3万6左右,到底是赶快出手还是等等看?”北京一家国企员工李先生很是苦恼,二手房价格的一跌再跌,让想卖旧房换新房的他犹豫不定。

  买方烦心,卖方也苦恼。“现在观望气氛浓,大家都觉得房价要跌,我们也不停地换挂牌信息,推特价房,想快点成交,房东也着急,但生意不好做。”上海普陀区一家中介门店业务员小程说。

  事实上,对于一贯“高歌猛进”的房地产市场而言,今年上半年的各项指标看上去并不美。

  全国商品房投资增速持续下滑,1至5月份比1至4月份回落1.7个百分点。销售面积和销售额降幅不断扩大,土地购置面积同比继续下降,库存增加,5月末比4月末增加750万平方米。

  在新建商品房房价指数中,上海、深圳均出现了环比下调。二手房指数中,北京跌幅全国第一。

  “原来市场卖的是未来价,现在要逐步回到现实价了。”上海永庆房屋副总经理李维镇对眼下的市场变化五味杂陈。

  中国社科院城市与房地产室主任倪鹏飞表示:“房地产市场的调整局面已经形成,而且是在剧烈调整中。”

  过度透支不可持续 调整符合市场规律

  “这一年,也没见出什么‘国几条’,怎么市场就开始变化了?”郑州市民王淼说。

  市场掉头,分化加剧,让习惯于楼市“高歌猛进”的人们,一时难以接受。“分类调控”这四个字,让业内人士感慨,以往是“政策很复杂,市场很简单”,如今是“政策很简单,市场很复杂”。

  在受访专家看来,楼市的变化源自市场那只“看不见的手”。

  倪鹏飞说:“过去每次房地产市场调整都是由于房价过度上涨导致市场恐慌,中央和地方出台更加强硬措施抑制需求,影响市场预期,导致出现换量市场调整。但这次是在政府没有任何加码调控状况下,市场自发的反应,表明市场的调控之手在发挥作用。”

  更多专家认为,这样的变化符合市场规律。住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹说:“楼市是市场,一定会有上下波动调整,波动是常态,不可能一成不变。”

  楼市调整的背后是过度透支住房需求。

  以房价环比下跌明显的杭州为例,2013年全市常住人口884.4万,仅比上年增加4.2万,其中外来常住人口177.8万,甚至比上年减少了1.89万。开发商的降价恰恰暴露出浙江楼市长期以来高价位与城市定位“严重错配”的深层问题。

  清华大学房地产研究所所长刘洪玉说:“有的开发企业在一个城市做一个项目,恨不得把这里三、四年的供应做完。这样高的销售业绩不可能持续,哪有那么多韭菜可割?”

  与此同时,过度透支的土地供应同样触目惊心。数据显示,近十年我国土地出让金收入占地方财政收入的比重普遍超过40%。

  倪鹏飞说:“当前房地产市场供求结构出现变化,潜在过剩很严峻。本轮楼市调整与近年来过度购房需求的释放和透支关系紧密。”

  “阵痛”无需过度反应 风险尚要提前防范

  房价步入下行通道,并不为所有人乐见。

  近期,广州一住宅项目降价销售,老业主坐不住了,试图封闭小区,阻止售楼员和看房者进入。

  在商品房预售制度存在的背景下,房价短期下调而引发购房人与开发商之间的矛盾,并不鲜见。

  这样的“阵痛”无所不在:政府土地出让收入减少;财务杠杆高、激进购置土地的房地产开发企业以及过度参与房地产开发投融资的基金、保险公司等机构投资者都面临资金链风险。

  值得关注的是,从一系列宏观经济指标来看,我国经济目前运行在合理区间偏低的位置,下行压力始终未减。这与房地产市场不振、投资下滑有关,反过来经济下行又影响市场预期、加重市场不振。

  面对种种风险,政府“看得见的手”该如何自处?

  刘洪玉认为:“政府应该持积极、谨慎的态度。一方面是因为目前的市场调整过程属于挤出泡沫、降低系统性市场风险的过程;另一方面要防止市场短期过度调整损害市场稳定的情况出现。”

  8万+成交一套?

  中原地产研究部的统计数据显示,截至3月13日,北京千万级以上项目签约套数达到594套。10万+豪宅签约55套,17个项目实现签约;单价超过8万元的顶豪项目实现签约的共有35个。但在该项榜单上,中粮瑞府也仅成交1套房源。

  北京商报记者通过查询北京市城乡建设委员会官网了解到,中粮瑞府分别在2015年5月30日、9月17日两次取得销售许可证,第一批取证房源46套,拟售均价在10万元左右。其中,19号楼的4套产品销售单价达到18.5万元/平方米,创下了当时北京拟售价纪录,被外界惊呼北京豪宅进入20万+时代。

  但从成交记录上来看,中粮瑞府首批房源成交22套,成交率不足五成,成交均价6.8万元/平方米,与拟售10万+价格有不小差距。此外,中粮瑞府2015年9月第二批取证的68套房源,平均拟售价同为10万元/平方米,但截至目前尚未有签约记录。

  顶着10万+光环的中粮瑞府签约率如此低实在令人疑惑。对此,亚豪机构市场总监郭毅分析,网签通常具有滞后性,并不能时时反映项目真实的销售状态,网签记录有时甚至只显示去年的成交记录。

  通常情况下,高端楼盘尤其是顶豪项目的销售周期都明显长于一般楼盘。一方面,高端人士通常在购买资格上受到限制,另一方面,这些高净值人士会通盘考虑资产配置和投资计划,很可能是通过交定金的形式认购,因此短时间内不会签约。

  叫好不叫座?

  “定位过高很可能是中粮瑞府面临去化困难的关键因素。”一位业内观察人士表示,一味追求高品质,很可能让项目陷入曲高和寡的窘境。毕竟孙河板块作为一个全新高端区域,总价超过3000万元的产品才刚刚出现,即便是对高净值人士也需要时间接受。

  按照销售理论,价格水平每增加一个当量级,其客户数量也会呈现出大规模衰减。对于中粮瑞府而言,关注孙河板块乃至整个中央别墅区的客群已无法满足其销售需求。它的客户需要在整个北京乃至全国范围来寻找,这无疑也相应延长了项目的去化周期。同时,中粮瑞府面临着体量大、地价高、位置一般、扎堆竞争的多项困境。北京市场类似的顶豪项目,出现定价偏差、推盘节奏失准、品质打造出现闪失等都可能陷入销售僵局。

  该人士补充说,中粮瑞府的产品营造没得说,但毕竟项目距离城市核心太远,单价超过10万元,市场接受上还需要时间。按照未来一年60个顶豪项目入市,待售的项目顶豪数据将高达3000套。而北京一年10万+历史纪录只有260套,中粮瑞府的销售压力着实不小。曾经蛰伏多年,财务成本累积增加,并且接连借贷后的中粮瑞府项目的债务压力将再度上升,能否承受“慢销”的考验还有待市场观察。

  孙河板块杀声四起

  中粮瑞府在去年刚一入市时就受到业界广泛关注。毕竟孙河板块高手云集,前有龙湖双珑原著、泰禾北京院子业绩口碑均获丰收,后有首开琅樾贴身紧逼,保利联合体和懋源地产地块紧追不舍。

  “中粮瑞府既是孙河板块蛰伏两年的地王,又是中粮地产首次在北京打造的顶级别墅产品,受关注并不意外,”一位业内人士对北京商报记者说,尤其是中粮瑞府产品设计与打造均获得好评,更吊足了大家胃口。

  专家建议,在政策上坚持抑制投机性需求,以民生为先发展住房市场。守住个贷不扩大杠杆的底线,加快推进保障房建设,保证低收入者的基本住房需求。积极推进有利于形成长效机制的土地制度改革、财税体制改革等。

  秦虹说:“对房地产市场的管理关键是密切观察房地产市场的异动,防止市场异动引发的社会、金融和经济的危机出现。” (记者杜宇、韩洁、叶锋)

  资料显示,该地块位于整个孙河板块核心位置,紧邻北侧3.8万平方米城市公园及东侧10万平方米中央湖域。同时,项目别墅容积率仅为0.68。其次,中粮在产品设计上与周边豪宅相比有明显差异。一家代理公司产品分析师介绍,孙河板块竞品中,中粮瑞府的“府园别墅”定位在当前北京豪宅产品中的确别具一格。按照瑞府的宣传语所说,“单层围园,双层筑府,三进制礼序空间,通过府园的形式将建筑与园林融合”。郭毅分析,差异化将是中粮瑞府在孙河板块突围的关键。中粮瑞府在售两类大户型独栋产品总价3000万元起,楼王产品价格过亿。目前孙河板块中的龙湖双珑原著和泰禾北京院子已经进入销售尾声,首开琅樾的主力产品是叠拼、联排和类独栋,类独栋的面积为380-520平方米,总价2000万元起。客户上存在明显差别。而此后保利首开联合体与懋源在孙河摘得地块的容积率分别是1.19和1.3,受控规指标限制将不可能开发出大尺度的独栋别墅产品。中粮瑞府无论是面积尺度还是功能定位都是整个片区中最顶级的。

内容搜集整理于阳光在线http://www.kmfcw.net/,不代表本站同意文章中的说法或者描述。

  转载注明:文章均为南阳门户网原创,转载请注明本文地址:http://www.biboshi.cc/fc/3253/