柳州:经适房刚到手就招租 靠“租房”去库存还需制度配套

作者 外围赌球 来源 房产 浏览 发布时间 2018年12月01日

经适房刚到手就公开招租 因不符合法规被叫停(图)

  网友拍摄的招租广告,目前已经撤下。 网友“野洗佬” 摄

  中国的租房市场不发达,收益率自然会低,住房投资者当然是不愿意进入这个市场,即使购买了住房也只是为了房价炒作升值而已。

  刚刚结束的中央经济工作会议指出,化解当前中国房地产市场过高的库存成为2016年经济工作的五大任务之一。对此,本次中央经济工作会议上也提出几种去化库存的办法。其中要求房地产企业降价、取消房地产市场行政性限制等都遭遇市场高度关注,但是,会议提出的鼓励投资者购买住房出租的意见并未获热捧,事实上,在这些房地产新政方向中,鼓励住房投资者购买住房出租是最有新意亮点和市场可行性的政策之一。

  广西新闻网-南国今报记者廖艳明

  近日,有网友在红豆社区柳州论坛发帖称,在柳州市银海小区北区,有人在房子窗口挂广告,称要出租经济适用房。《柳州市经济适用住房管理办法》规定:“个人购买的经济适用住房不得用于出租经营。”昨日,记者从柳州市住建委获悉,得知该情况后,他们立即检查核实,并责令户主改正。目前,该招租广告已撤下。

  网帖:经适房招租引关注

  网友“野洗佬”说,4月3日,他前往航一路某大型购物商场购物,该商场就在银海小区北区门口。银海小区是柳州一个大型经济适用房小区,据他了解,这些房子是政府提供给收入相对低或住房有困难的人群购买居住的,并不能出租。

  然而,该网友看到,3楼一套住房的窗口挂着出租广告。

  5日上午9时许,该网友发帖反映此事,目前已引起上万点击量。从网友拍摄的图上可以看到,该套房子的两个窗口都挂出很大的招租广告,上面还留有一个134开头的电话号码。

  据悉,该套房属于银海小区5期经济适用房,今年初刚交房。经济适用房的价格较低,仅为同地段普通商品房的约70%。

  如今,经适房刚到手,就有人用来出租,这引起了众多网友的愤怒,他们呼吁相关部门严加惩戒。

  昨日上午,记者来到现场看到,出租的招牌已撤下。小区保安称,前几天是有人打广告出租房子,不过,4月5日已将招租的广告撤下。

  建委:招租行为已被叫停

  柳州市住建委保障科相关负责人介绍,按照《柳州市经济适用住房管理办法》,个人购买的经济适用住房不得用于出租经营。得知该情况后,住建委非常重视,立即组织相关工作人员,对该房的申请人等情况进行调查。

  经核实,该房申请人黎某的确没有住房,属于住房困难家庭。他一家一直与父母居住,目前孩子在居住处附近读书。今年1月交房后,考虑到新房距离孩子就读学校较远,就没有搬来居住,于是出现了招租情况。

  检查发现,黎申请住房的过程,都是按照正常流程经过严格的审核,不存在徇私舞弊等行为。

  调查清楚后,住建部门对黎进行了相关教育,并责令其马上整改。4月5日,招租广告撤下,黎也写下保证书,承诺不会再发生类似情况。

  下一步,住建部门将再次对公租房、经济适用房等保障性住房进行大检查,有违法违规行为的,发现一起查处一起。

  柳州市住建委相关负责人也表示,目前,他们正在进行查处发生在群众身边的“四风”和腐败问题。平时,在保障性住房准入上,住建部门都是严格把关。对于群众反映的突出问题,他们会落到实处,积极反馈。

  政策:

  取得完全产权可销售

  经济适用房不能出租也不是绝对的。我国《经济适用住房管理办法》第三十三条规定,个人购买的经济适用住房,在取得完全产权以前不得用于出租经营。

  该负责人介绍,市民购买的经济适用住房,购房人只是拥有有限产权。如何获得完全产权呢?购买经济适用住房满5年后,须按照届时该住房市场评估价,与原购经济适用住房价差价部分的30%,向政府交纳土地收益等相关价款。如市场评估价低于原购经济适用住房价的,不需补交。

  获得完全产权后,购房者可以自行处理,或出租或上市转让。但是,同等条件下,经济适用住房主管部门可优先回购。

  购买经济适用住房不满5年,因特殊原因需转让的,由柳州市经济适用住房主管部门按照原价格,并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。回购的经济适用住房,继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。

  鼓励投资租赁,这样既可消化城市住房过多的库存,还可解决当前中国住房租赁市场不发达的问题。它是消化当前不少城市过高的住房库存的“可持续”途径。

  制度设想固然有道理,但是,就目前的情况来看,政府的房地产税收政策连住房的投资与消费还尚未界定清楚,未来住房税收政策要想来区分住房的投资和投机,还需要更多的制度完善。

  在中国香港地区和欧美发达国家,对购买住房后的投资与投机已经界定得十分清晰。比如住房购买半年内交易的要交额外所得税15%,住房购买一年内交易的要交额外所得税10%,住房购买三年内交易的要交额外所得税5%,三年以上则可以免交这种额外所得税。严格地把住房投资与投机区分开。因此,让居民购买住房用于投资而不是用于投机,那么就必须出台严格的税收制度把住房投资与投机区分开,否则就容易引发房地产投机炒作,把房地产泡沫再吹大。

  此外,做大住房租赁市场,还必须设立严格保护住房租赁者的法律。租房者往往是市场最为弱势者,如果没有相应的法律来保护他们的利益,租房者的利益最容易受到侵害。这也是当前中国为何很多居民不愿意进入住房租赁市场,而特别强调要有自己的住房根源所在。

  而要做一点,除了完善法律配套,还得根据相关的法律安排设立保护租房者的中介组织,或设立相关的政府职能部门。目前国内不仅没有设立专门保护租房者利益的职能部门,也没有相应的中介机构,更没有一部专门保护租房者的法律安排。在这种情况下,要让中国的租房市场健康发展起来是一件不容易的事情。中国的租房市场不发达,租房市场的收益率自然会很低,中国住房的投资者当然是不愿意进入这个市场。即使购买了住房也只是为了住房炒作升值而已。

  欧美发达国家租房市场发达,就在于这些国家都会有一部十分强势的保护租房者的法律,从而让最弱势的租房者的利益不容易受到侵害与掠夺。在这种情况下,居民的居住问题就能够根据市场的情况做出租房还是购买住房不同的选择。如果租房成本低,租房更有利,居民也就更愿意租房了。这就是为何发达国家许多居民宁愿租房而不愿意购买住房根本原因所在。在这种情况下,住房租赁市场才会发展与繁荣。

  上诉规定,经济适用房购买合同中都进行了详细说明,并明确相关违约责任。不少申购者只关心申购前的条件,而忽视了购房后的条款。该负责人也提醒申购者,多了解相关法律政策,避免触犯法规红线。

  所以,要让更多的投资者进入住房市场来消化过高的住房库存,一个成熟繁荣的租房市场制度配套是最为重要的。

  □易宪容(经济学者)

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