以房养老仅是养老配角 顺义区成投资价值洼地

作者 外围赌球 来源 房产 浏览 发布时间 2018年12月18日

以房养老仅是养老配角 顺义区成投资价值洼地

以房养老仅是养老配角 顺义区成投资价值洼地

北京写字楼市场供应下滑顺义区成投资价值洼地

顺鑫寰宇中心“把脉中国经济发展,房产投资何去何从”投资论坛现场。

北京、上海、广州、武汉正式试点引发热议

    近日,保监会起草的《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》),计划在北京、上海、广州、武汉四个城市进行试点。而且,一些保险企业也递交了试点方案。以房养老这一突破中国传统家庭伦理观念的养老模式前景几何?一旦实施将面临什么细节问题?制度上又需要如何进行配套?值得探讨。

    文/本报记者 王睿

    现状:推广还需厘定细节

    广州具备客观条件

    以房养老属于反向抵押保险,是指老人将自己的房屋产权抵押出去,以定期取得一定数额现金的养老方式。根据中国保险监督管理委员会相关负责人透露,目前选取的这四个试点城市,主要是由于这些城市在房地产方面相对规范,房价比较理性,而一些操作细节则会交由试点城市的保监会来探讨。广东保监局方面表示,广州市具备推行以房养老的客观条件。由于有良好的经济状况,资本市场的相对完善, 房地产业、金融保险业的繁荣等,另外广州人口比较密集,对于以房养老的需求较大,使以房养老模式的推行具备了可行性。

    市民存疑 行业观望

    一位居住在广州的老人刘女士对以房养老既期待又疑惑:“目前每月拿着三千多块退休金,虽说能温饱,但假如能把手上的其中一套房抵押给银行,从而提高退休生活质量,未尝不可。但我担心的是,房子会被压价,或者十多年后,房价再次大幅飙升,保险公司会否分给我房价上涨所带来的利润?”不但市民有疑虑,保险业行内也尚在观望。广东保监局方面透露,目前大保险企业对该项业务较为谨慎,而小公司比较积极。保险企业担心的问题主要是房子实际价值、使用年限、房价趋势、房子本身能否上市交易、产权是否清晰等。

    配套政策亟须完善

    显然,政府要推动以房养老,还有很多功夫要下。广东省保监局透露需要完善的金融贷款、担保机构、资产评估服务,相对理性与健康的房价和明晰的房屋产权,需要多个部门的共同参与。而且其业务流程较为复杂,期限较长,涉及领域广。接下来政府开展以房养老的工作主要针对以下三方面:“一是加强宣传, 正确引导监管。通过宣传,使全社会认识到以房养老是对家庭养老和社会养老的有益补充,可有效分散养老风险。二是加强监管。监督保险公司依法合规经营,在房产评估、抵押、后续管理等方面秉持公平公正原则,严格执行法律规定及合同约定。三是产品条款要简单易懂,业务流程规范可行,使投保老人便于理解和接受。在业务运行过程中,充分保障老年消费者的知情权,做好相应的信息披露工作。”

    除了操作细节与制度上的忧虑,中国传统家庭伦理也是以房养老最大阻碍。一对住在北京二环的老夫妇就向记者坦言:“我们不能接受赤条条地来赤条条地去,还是得多担待孩子们的未来。无论怎样,房子还是要留给孩子的。”

    对话专家:“不反对、不提倡、不鼓励”

    中国人民大学中国社会保障研究中心副主任杨立雄

    ● 提出以房养老背景何在?

    杨立雄:背景与十年前提出来大有不一样。十年前我国刚开始进入老年化社会,养老问题开始显现,各种养老方式都不成熟,都在探索,国外的反向抵押也被借鉴到中国来。但当年仅限于学界的讨论,不但政府没有推动,公众也不甚关注。但是现在重新提出来,原因主要有两点:其一,相对于十年前,现在房子的价值已充分体现出来。其二,独生子女制度和老龄化的问题日益凸显,老百姓对养老问题的越来越焦虑,以至于每次提到有关养老模式的变革都会引起关注,包括双轨制、延迟退休等等。

    ● 以房养老承担怎样的养老角色?

    杨立雄:以房养老放在整个中国养老的大盘子里根本起不了什么作用,大家没必要期待太高,它充其量是个小小的补充角色。选择这种模式养老的,基本上是相对富裕的老人,手上有三四套房子,希望通过反向抵押来获得更优质的退休生活,但这毕竟是社会的极少一部分人。另外,在养老问题最严重的农村,以房养老基本不起作用,因为农村房地产市场还没有成型,房子卖不起价,流通也有难度。所以,以房养老仅仅是给了少部分人一个市场选择。

    ● 哪些因素阻碍推广?

    杨立雄:实际上,70年产权的问题并非最大的阻碍,根据《物权法》规定,住宅建设用地使用权限期间届满的,有相应的自动续期,国家未来也会延长土地的使用权限。以房养老最重要的问题在于它对中国人的生活习惯、传统文化理念提出巨大的挑战,甚至是相违背的。其实早在20世纪70年代,一些发达的西方国家就开始尝试反向抵押贷款形式,但是直到现在,也说不上普及。在中国的传统家庭伦理观念里,未来长时间还是会稳定地以家庭养老和政府养老为主,而且子代继承父辈的财产是中国家庭财产继承的准则。一旦老人把房子反向抵押给银行,将会面临很多伦理上的冲击,这一点直接导致以房养老在我国是寸步难行的。

    ● 政府把养老责任逐步推向个人?

    杨立雄:虽然现在社会上对以房养老的讨论很热烈,但是政府还是应该保持理性,对于应该承担的养老责任必须要肩负起来,不能把养老责任推向个人。目前来看,政府应该承担的主要责任还是要保证低收入群体、低保户、三无人员的养老金,其次是补足社会养老服务的短板。至于说“以房养老”,毕竟是少数人的选择,我并不支持政府对这个模式提供财政支持,我个人对于这一模式的评价是“不反对、不提倡、不鼓励”。

    ● 对金融担保行业要求高在哪?

    杨立雄:“以房养老”涉及对房屋价值的动态评价、产权归属等一系列问题,目前国内保险机构又尚没有推出这项业务。所以首当其冲要解决的是房子评估问题。为了避免出现银行压低房子价格、抵押者抬高房子价格的情况,必须要有公正、独立的第三方评估机构。其次,由于老年人所面临的稳定性有所欠缺,交易过程的风险较大,风险怎么分散、如何承担,都需要法律规定。由于那么多年来,以房养老仅有不算成功的几例,试验和探索都不足够,所以政府要做的是把交易成本降低,风险要分散,政策要补齐。我这里提出的支持,仅仅是政策支持而不是财政支持。

    ●政府应否参与培育以房养老市场

  11月2日电(房产频道 陆肖肖)在北京仍处于“限购”的大背景下,居民的房产投资需求大多锁定在了写字楼市场。但由于近年来土地的稀缺,京城写字楼供应呈现下滑趋势,写字楼市场需求增长,保持着比较旺盛的成交势头。在此契机下,2015年10月31日,顺义城市综合体顺鑫寰宇中心在开盘前夕,举行了一场 “把脉中国经济发展,房产投资何去何从”为主题的投资论坛,分别就宏观市场、产品消化、土地供应等情况作了详细的分析和诠释。

  在“限购”的大环境下,写字楼无疑成为投资的一大选项。搜狐焦点北京新闻中心主编郑欣表示,国家持续宽松的货币环境,为市场释放了累计约五万亿的流动性,市场整体的现金流有了明显的上涨。住房市场还是执行限购,一方面不具备投资的可操作性,随着价格的提升,投资未来的升值潜力也得到了极大的削弱,更多的钱还是流向办公市场,这也造成了今年办公市场成交价格出现涨幅的局面。

  “全国的房地产投资出现了分化的情况,只有一线城市的房地产投资能够有较高的保值和投资回报率”,北京房地产协会秘书长陈志在论坛上表示,北京本季度房地产投资增速23.8%,比上季度19.3%快许多,也成为今年房地产投资增速最快的城市之一。

  但北京市写字楼市场供应却呈现逐渐下滑的趋势,亚豪市场总监郭毅分析,每年供应量在150万平米至200万平方米,而今年只有120万平米,创下历年以来的最低。但低端产业外迁,高新技术产业以及高科技产业、创新型的企业对办公需求飞速的增长,成交价格超过了2.7万/平米,创了历史新高,同比涨幅为21%,保持着比较旺盛的成交势头。

  而土地供应的稀缺则加剧了供应的减少,中原首席分析师张大伟谈到,今年整体北京一共成交了26宗商业和办公类用地,成交面积是95万平方米,也就意味着未来商业和办公领域市场供应规模还会出现下滑。今年写字楼供应面积为120万平米,张大伟预测,明年或许会进一步下滑到100万平方米以下,而这100万平方米当中还有一部分开发商需要自持,能够用于散售的又会打一个折扣。

    杨立雄:假如政府参与市场培育就需要财政投入。但是在一个公平的社会里这不应该是政府做的事情。说白了,以房养老是少数人甚至是有钱人的交易行为,大部分是针对手上有好几套房子的人,将其中一两套抵押出去,从而过一个更高质量的晚年。假如政府用大量的财政补贴和税收补贴来推动的话,实际上是补了富人亏了穷人,所以我觉得政府不应该参与这个市场的培育。

  从北京市写字楼产品所处的区域来看,顺义或将成为近几年发展的价值洼地。郭毅谈到,2015年北京市政府明确规定了东西城、朝阳、丰台、石景山这几个区域禁止兴建大型的酒店和写字楼,而顺义地处2020年两轴两带多中心的东部发展带,在首都机场区域辐射的带动下,过去有一定的经济基础和社会发展概念,聚集新的产业功能,由于地铁、产业链的支撑,或许还可以保持五到十年的高速发展。

  在激烈的市场竞争下,地处顺义核心区的顺鑫寰宇中心项目显示出了独特的优势。其总建筑面积16万平米,集合5A级纯写字楼、名商优企大品牌商业、一站式轻奢商街等于一体。覆盖多家金融类从业公司,拥有多维便利的交通线路,成熟完善的配套,商务办公的环境氛围优越,户型适中,满足办公、投资的多元需求。(房产频道)

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